Может ли земельный участок быть объектом сделки? Должны ли капитальные строения и земля, на которой они расположены, принадлежать одному собственнику? Имеет ли право гражданин продать участок, предоставленный ему для строительства и обслуживания жилого дома? Прокомментировать эти и некоторые другие вопросы мы попросили начальника землеустроительной службы Кормянского райисполкома Алексея Алексеевича Михачева

Вот что он нам рассказал.

– Земельные участки, как и другие объекты недвижимого имущества, могут являться объектами купли, продажи, обмена, дарения и других сделок, в ходе осуществления которых происходит переход права собственности на землю от одного лица к другому. Конечно, при этом существует ряд особенностей, установленных законодательством об охране и использовании земли.
Приведу несколько примеров возможных сделок по отчуждению земельных участков, принадлежащих гражданам, но прежде следует обратить внимание на некоторые условия, соблюдение которых обязательно. Во-первых, должно быть единство судьбы земли и расположенных на ней капитальных строений. А это значит, что и капитальное строение, и земельный участок должны принадлежать одному собственнику, а отчуждение их осуществляется одновременно. Во-вторых, обязательной является государственная регистрация земельных участков, прав на них и сделок с ними. Гражданин не может распоряжаться землей, если права на нее не зарегистрированы.
А сейчас конкретные примеры. Наиболее часто возникает вопрос: «Если гражданину в частную собственность предоставлен земельный участок для строительства и обслуживания жилого дома, может ли он продать его?»
Следует отметить, что в соответствии с нормами действующего законодательства, граждане не могут производить отчуждение земельных участков, предоставленных в частную собственность для строительства капитальных строений до получения документов, удостоверяющих право на расположенные на них капитальные строения. Другими словами, если участок предоставлен для строительства и обслуживания жилого дома, то продавать или отчуждать его другими способами запрещено, пока не будет построен и зарегистрирован в установленном порядке жилой дом.
Но в этом правиле есть два исключения: 1– земельный участок может быть изъят местным исполнительным и распорядительным органом; 2 – разрешено отчуждение земли с расположенными на ней незарегистрированными законсервированными капитальными строениями. То есть, чтобы продать участок, необходимо законсервировать незавершенное строительством здание, чтобы оно приобрело статус недвижимого имущества и стало объектом продажи. Здесь же необходимо обратить внимание на отдельные условия отчуждения земельных участков, предоставленных гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Такие граждане до истечения восьми лет со дня государственной регистрации возведенных жилых домов не вправе отчуждать землю и сами дома, а также объекты недвижимости, образованные в результате их раздела, слияния или вычленения из них, за исключением отчуждения местным исполнительным комитетом. Таким образом, сначала необходимо построить дом, зарегистрировать его и только по истечении восьми лет можно продать. Недостроенный дом разрешается продать только местному исполнительному комитету.
Все вышесказанное касается только тех земельных участков, которые предоставлены для возведения капитальных строений.
А вот если участок предоставлен гражданину на праве пожизненного наследуемого владения для строительства и обслуживания жилого дома.
В таком случае распоряжение земельным участком не допускается, за исключением перехода права пожизненного наследуемого владения по наследству. Отчуждать такие участки запрещается. При этом землепользователь вправе возводить на данной земле здания, сооружения, другое недвижимое имущество, регистрировать его на праве собственности и распоряжаться им по своему усмотрению. То есть гражданин вправе произвести отчуждение капитального строения, если правоудостоверяющие документы на земельный участок оформлены в установленном порядке.
Но бывает, что земельные участки принадлежат гражданам на праве временного пользования или аренды. Тогда согласно законодательству установлено, что договоры купли-продажи, мены, дарения, аренды, ипотеки таких участков недействительны. Их отчуждение запрещено.
Думаю, что не лишним будет пояснить, что сделки с земельными участками совершаются в письменной форме и подлежат государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Право на земельный участок возникает только с момента его государственной регистрации.
И еще. Стоимость земельных участков, находящихся в частной собственности, при совершении сделки по их возмездному отчуждению устанавливается в соответствующих договорах и не может быть ниже кадастровой стоимости их на момент совершения сделки.
Если же читателей интересуют другие конкретные вопросы, связанные с земельным законодательством, то они могут обратиться к нам в землеустроительную службу райисполкома по адресу: г.п. Корма ул. Ильющенко, дом 34, каб.416 или по телефону 2-14-00.
Татьяна Климова